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不動産の所有価値と使用価値 その5

橘玲氏の方程式:(収入-支出)+資産×運用利率をコメント欄でご紹介いただきました。仮にこの方程式を蓄財方程式と呼ぶとすると、蓄財方程式において占めるフローの項(収入-支出)とストックの項(資産×運用利率)の比重はどのように置いておられるでしょうか?

フローの項の比重をどのように考えるにしろ、支出を絞ることは蓄財の基本です(高給取りでもここができていない人は少なくない。)。そして、支出のうち最も大きなものが不動産の購入なので、この点で選択を間違えると蓄財は不可能になってしまうでしょう。

これまでの検討により、借家から持ち家へ移行しても実は家賃を払っているのだという結論に達しました。持ち家を自己使用するモデルだと、この点を把握しづらいので、借家住まいを継続して、持ち家を賃貸に出すモデル(賃貸賃借両建てモデル)で把握しました。

<賃貸賃借両建てモデル>
① 借家住まい
② 借家住まい+家の所有権を取得
③ 借家住まいを継続+持ち家を賃貸に出す

<自己使用モデル>
① 借家住まい
② 借家住まい+家の所有権を取得
③ 借家住まいを止める+持ち家を自己使用する

自己使用モデルが一般的で、新築した家を賃貸に出すことは一般的でないので奇異な感じがしますが、お金の流れを明確にするには、賃貸賃借両建てモデルの方が分かりやすいです。自己使用モデルにおいて自己賃貸借など存在しないと考え、仮に自己賃貸借を否定したとしても、使用者としては家賃を払わずに家の使用価値を享受しているので確かに得をしていますが、所有者としては家賃をもらえないので損をしていることになります。自己賃貸借を肯定した場合には、所有者としては家賃をもらえますが、使用者としては家賃を払って家の使用価値を享受しているので、賃貸賃借両建てモデルと同じことです。用益権という言葉がありますが、自己使用と他者から家賃を得ることは基本的に同じ利益なので、用益権と呼ばれるのでしょう。

賃貸賃借両建てモデルで考えた場合
持ち家購入前 借家住まい
持ち家購入後 借家住まい+持ち家
借家住まい=A、持ち家=Bとおくと、
持ち家購入前:A → 持ち家購入後:A+B
となります。

しかし、一般には、自己使用する人が多いので、借家住まいは終了したと考えて、
 持ち家購入前:A → 持ち家購入後:B
と考える人が多いのではないでしょうか?

(続く)
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