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マンション-いくらなら買うか その2

前回の記事:
①不動産屋の必殺トーク-「家賃を払うくらいなら、月々の支払いが同じ住宅ローンを払った方が、マンションが自分のものになるので得だ」
②仮説-購入者は、不動産屋の必殺トークを正しいものと仮定した上で算出される価格(必殺理論適正価格)でマンションを購入しているのではないか。
③結論-色々計算してみると、購入者は、必殺理論適正価格で購入しているらしい

以下の仮定を置き、必殺トークが正しいかどうか検討します。細かい数字はともかく、概ねこのようなものだといえるはずです。

・賃貸派、購入派ともに不動産を購入又は賃貸するのに費やした額は等しく、7,200万円=月20万円の家賃又は相当額のローンを30年支払う
∵必殺トークを信じているので、購入派は月々の家賃支払いと同じようになる値段で不動産を購入している
・マンションは30年間で7割減価するものとする
・頭金3割を支払うとして、5,000万円のマンションでは1,500万円となる。
・頭金3割は、超長期の株式投資に回せるものとする。期待リターンは7%である。

①賃貸派:
 資産=1500万円を年利7%で運用したことによって得られる運用益=約1億2000万円
 支出した家賃総額=7,200万円
 資産-支出=5,000万円
②購入派:
 資産=築30年のマンション=1,500万円(7割減価)
 支出したローン支払い総額=7,200万円
 資産-支出=-5,700万円

賃貸派と購入派では、トータルで見ると、1億円以上の差がつき、賃貸派が圧勝といえます。

これでは勝負にならないので、賃料のみ毎年2%ずつ上昇していくと仮定しても(実際には、賃料とローン支払い額が同じになるように、ローン支払額が増えるはずです。)、なお賃貸派が3400万円ほど、購入派を上回ります。
こちらのサイトで計算

問題は、何故、これほどの差が付くのに、購入が有利と錯覚してしまう人が多いかですが、その前に、購入派が一括で購入した場合でも、賃貸派がなお有利なのか検討したいと思います。

今日のイディオム
be into something 興味を持つ、気に入る、のめり込む


 
 
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コメント

まあ、結論は変わらないとは思いますが、計算が違うと思いますので。。

支払う7,200万円は、月20万円×30年から求めて、現在の借り入れ金額約5,000万円を逆算したみたいですから、
5,000万円全額を借り入れた場合で計算しないと前提が崩れてしまいます。
頭金を1,500万円いれると、ローン残高は3,500万円ですので、ローンの支払額が変わってきます。

なお、一戸建ての場合は、都内では土地代の方がかなり高くなりますので、バブル絶頂期ならともかく、現状の地価で横ばいだったら2/3以上は価値が残りそうです。
あと、現在造られている耐久性の高い設計のマンションの価値が、30年後にどれぐらい残っているのかが、見ものではあります。中古市場がもっとマトモに機能すると、個人にとっては良いのですけどね。いずれその方向に進むことを願っています。

話をずらして申し訳ないのですが、仮に住宅を買う場合には一軒家とマンションだとどちらがお得なんでしょうね??共に新築と仮定したら。

維持費の問題になるんでしょうけど、マンションは毎月管理費し、50年くらいしたら補修費でまとまったお金を取られるから一軒家の方が得かな。。
とも思うのですが、一軒家も屋根の葺き替えやらなんやらで定期的にお金がかかるわけで・・。

Gabbianoさん
コメントありがとうございます。

表現が省いてあるため、誤解を招いたかもしれません。実際に借り入れた3500万円の30年ローン支払い総額に、頭金1500万円一括支払いを30年ローンに引きなおした場合の支払い総額を加算していただければ、計算は合うのではないかと思います。

にじさん
金銭的損得以前の問題として、マンションには制約が多すぎて、自己所有の不動産とはいいがたい面があります。私見ですが、一戸建てにしたほうがよいのではないかと思います。


PALCOMさん

> 頭金1500万円一括支払いを30年ローンに引きなおした場合の支払い総額

私にはここの部分がよくわかりません。
30年トータルの支払額は、3,500万円のローン支払い総額+頭金1500万円だと思うのですが。。。
借家の場合は1500万円を運用して現在価値以上に殖やすことができるのに対し、持ち家の場合は1500万円を手放すので殖やすことができない、代わりに交換した不動産は減価する。これだけじゃあないでしょうか。
不動産の減価と、運用できない遺失利益とをダブルカウントしているように思えます。

実際問題として、家賃とローンの月々の支払いを同じにすると、現状では買った方が不動産のグレード(場所や面積)が高くなるのではないでしょうか。

ちなみに、私は一戸建て派です。やはり奥さんには勝てません。(^^;
日本の場合、30年も経てば木造家屋の価値はゼロなので、住める程度で我慢すれば修繕をケチることもできます。
自分で掃除すればいいので、管理費はかかりません。面倒だったらたまには業者に頼めば済む話です。
駐車場代もゼロです。

私の勉強不足かと思いますが・・・。

頭金0円で購入する場合の計算をお願いします。
同じ物件なら、全額借入で30年ローンの月額返済額が、賃貸の場合の家賃と同じ位の金額だと思います。
「同じ物件に住むなら」という前提条件のほうが比較しやすいと思います。

追加ですいません。

> 持ち家の場合は1500万円を手放すので殖やすことができない、代わりに交換した不動産は減価する。

それで、80年代バブル期以前は、不動産は定期預金よりもはるかに上がったので、資産運用の必勝法だったわけですね。

コメントありがとうございます。

30年トータルの支払額は、3,500万円のローン支払い総額+頭金1500万円だと思うのですが。
→頭金1500万円で購入した場合、不動産に費やした額はそうなりますね。これは正しいです。他方で、賃貸の場合、不動産に費やした額は7200万円ですが、これは毎月20万円で30年間分割払いしていますので、「3,500万円のローン支払い(これは分割)+頭金1500万円(これは一括)」と「30年分割払いの7200万円(全て分割)」とを直接比較することができません。従って、0年目に頭金1500万円を一括で払うことの価値を、30年ローンで支払う場合の価値に置き換えて比較してやる必要があります。7200万円で30年ローンを組むことの価値=現在の5000万円一括払いの価値と考えれば(両者が異なれば、貸し手はローン貸し出しに応じないと思われます。)、現在の1500万円一括払いの価値は計算できると思います。

二重にカウントしているのではなく、そもそも、減価する物をローンで購入していることの帰結だと思います。

頭金1500万円だと話がややこしくなるのであれば、全額ローンで購入したと考え、30年後の資産額と、30年間の支出額をそれぞれ、購入と賃貸とで比較すればよいと思います。

このあたりのことに詳しい方がおられれば、考え方の正誤についてアドバイスいただけると幸いです。

札幌の不動産屋日記さん

はじめまして。
頭金0円のケースは、以前、別のブログで計算したことがあります。今しばらくお待ち下さい。頭金がないと運用することができないので、賃貸派が不利になるという結論だったと思います。

> 「3,500万円のローン支払い(これは分割)+頭金1500万円(これは一括)」と「30年分割払いの7200万円(全て分割)」とを直接比較することができません。

ですから、この点だけをみると、不動産に支払う総額は買った方が有利ということなのではないでしょうか?
頭金1500万円の価値は不動産の一部に移転したのです。この部分は将来の金利分がゼロということです。

ローンの貸し手は、貸出額に対して、担保となる不動産の価値、借り手のリスクに応じた金利をとることができれば、貸すと思います。融資はあくまで頭金を引いた残りの支払い額(足りない分)に対して行われます。
頭金ゼロだと一般には担保割れするので、リスクは高くなりますけど。
つまり、30年の期間で貸し出して十分な利益を回収できればいいので、実体の無い価値を難しく考えなくても、商売は成り立つと思います。まあ、だいたい近いようなところに収束するような気はしますけど。

頭金の将来の価値って自分の中では理解不能なので、詳しい方の解説を待ちたいと思います。
 

たびたびすいません。少し理解できました。

> 7200万円で30年ローンを組むことの価値=現在の5000万円一括払いの価値

こう考えると、要は、現在5000万円支払うのと、将来30年にわたって7200万円支払うのとが等価だとするのですから、5000万円一括払いの将来的な価値を認めれば、
差額の2200万円分は将来の不動産価値に加算しなくてはなりません。
同様に、頭金1500万円の将来価値を考えた場合、その分の価値を将来の不動産価値に加算してあげないと、賃貸の場合と条件が揃いません。
だって、実際には7200万円も支払わないわけですから。

上のエントリーでは、その点が抜けています。このへんに違和感があって、ダブルカウントではないかと述べました。

何度もお邪魔してしまい、失礼しました。
初めにも書きましたが、結論に反対しているわけではありません。
 

Gabbianoさん

コメントありがとうございます。

もう一度整理します。

30年固定金利3%のローン支払い総額は7200万円で、借入額は約5000万円。

賃貸派の30年後の資産額=約1億2千万円(利率7%)
購入派の30年後の資産額=1500万円(7割減価)

賃貸派の支払い額=毎月20万円を30年間=7200万円

購入派の支払い額=頭金1500万円+借入額3500万円(借入額3500万円は支払い総額約5000万円に相当)

ご指摘のように単純に比較すると、賃貸派=7200万円>購入派=6500万円で、購入派の支払い総額は少なくなります。ただ、支払いの条件が異なるので、一括支払いの部分1500万円については、30年分割でのローン返済に換算し直すことが必要です。

一括払いの場合に将来の利息支払いなしであるのに対して分割払いでは将来の利息支払いありになるということは、「一括払い将来利息なし」の価値と「分割払い将来利息あり」の価値が等しいといういことなので、これを利用すれば、1500万円の一括払いは、1500万円より支払い総額が多い分割払いに置き換えることができます。

要するに、賃貸派と購入派では支払い方法が異なるので、単純な支払い総額ではなく、実質的な支払い総額を比較すべきだということではないでしょうか?





論点を逸らすようですが

家賃20万のマンションの売買価格は2,500万~4,000万が相場で、5,000万は高すぎて、同等物件とは言えないと思います。
賃貸派→20万×30年
売買派→借入2,500万(頭金0円)
で計算していただければ、回答は出ると思います。

私が書いたことを理解していただけないようなので、もう一度お邪魔いたします。

対象マンションの物件価格は5000万円相当。家賃は20万円。

賃貸派は7200万円を30年分割して支払う。毎月の支払いは20万円。手持ちの1500万円を運用する。
購入派は頭金1500万円支払った残りの3500万円を30年ローンで支払う。(支払い総額は約5000万円)

この時点でもう最初から支払い条件が異なるのです。3500万円のローンの月の支払額は20万円よりも少なくて済みます。わざわざ5000万円分の支払いをする人はいません。
購入派は月々の支払いが少ない分、差額を運用することができるので、賃貸派との差が縮まります。

もし仮に、支払い条件を同じにしようとすると、購入派は1500万円を温存し、5000万円全額をローンで支払うことになります。
こうなったら、賃貸派と購入派との運用額が同じなので、不動産の価値が残る分だけ購入派が有利との結論になりかねません。

どこか間違っていますかね?

> 1500万円の一括払いは、1500万円より支払い総額が多い分割払いに置き換えることができます。

これについては、つまるところ、購入派の借入額が多くなるのと等価ということで、高い不動産を取得することになりますから、さらに比較するのが難しくなると思います。
あるいは、上に書いたように、差額を30年間運用するのと等価であるという方が自然のように思います。

Gabbianoさん

コメントありがとうございます。

そうですね。もともと、頭金1500万円を積む場合と頭金ゼロの場合が同じであれば、頭金を積む意味がなくなりますよね。


Gabbianoさん

18:47の私のコメントは、18:46にいただいたコメントと入れ違いになったため、18:46にいただいたコメントを無視した内容になっています。失礼しました。18:46にいただいたコメントをもう一度読ませていただきます。

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