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マンション−いくらなら買うか　その３

プロの方も含め、いくつかコメントをいただき、ありがとうございました。

�＾貮�一括払い（頭金）にすることによる、ローンの支払い月額の減少を考慮していませんでした。一括払いを分割払いに換算する際の計算で、支払いを繰り延べることによって支払い総額が増加するとともに、運用機会も取得できるにもかかわらず、支払い総額の増加のみをカウントしていました。計算のし直しが必要ですが、賃貸が有利だという結論に変わりはないと思います。

頭金1500万円、ローン借入額＝3500万円（支払い総額＝5000万円、3%固定金利、30年返済）

賃貸派と購入派の差額＝　株式の価値−（マンションの価値＋月額6万円を30年間積み立てた総額）

　株式の価値：年利7%で計算すると、1.2億円

　マンションの価値：30年後には、ゼロになると仮定
→修繕積立金は無視し、その分は、マンションの価値の減価に置き換えました。

　月額6万円を30年間を年利7%で積み立てた総額は、6,700万円
→こちらのサイトを参照

　更新料と固定資産税は同額で相殺されるものとみなしました。

結局、賃貸が、1.2億円−（0万円＋6700万円）＝5,300万円の得となります。

��頭金ゼロで計算するとどうなるかというご指摘をいただきました。確かに、頭金を積んだ場合の計算では、購入と賃貸とで、月々のローン支払い額が異なってしまうため、月々の支払いが同じだという前提そのものが崩れてしまいます。頭金ゼロだと、賃貸では資産が残らず、購入ではマンションが残ります。不動産屋のトークは、この条件では正しいといえるでしょう。


�Ｄ体膳邀�20万円のマンションは、購入すれば2,500-4,000万円であるというご指摘をいただきました。種々の条件があるので比較が難しいですが、東京圏で、賃料月額20万円のマンションは2,000-3,000万円台では買えないのではないでしょうか。ただ、プロの方のご意見なので、購入すれば2,500-4,000万円なのかもしれません。
→東京圏では、月額20万円の賃貸マンションは山手線外の区内のマンションですので、購入だと少なくとも4000万円台だと思われます。（2007年1月現在）

<< マンション−いくらなら買うか　その４ | ホーム | マンション−いくらなら買うか　その２ >>


コメント

東京都清瀬・東村山、埼玉県所沢地域は、新宿・池袋まで急行で約30分。うちに配達されるチラシやときどきチェックするネットの不動産情報の限りで言えば、この辺りで分譲されている60〜80�屬諒�件の多くが2,500〜4,000万円です。賃貸では同様の物件が10〜14万円ですから、「その２」記事に寄せられていた札幌の不動産日記さんのコメントは、東京都周辺には当てはまらないと思います。
また、仮に分譲価格が2,500〜4,000万円の場合、20〜30年後の売却価格は1,500万円より低くなると思います。

ところで、些末な点で恐縮ですが、賃貸は２年毎の契約更新手数料、分譲は修繕積立金と固定資産税が別途生じますが、その辺りは考慮されているのでしょうか？
2007/01/26 10:18 | 空色 #RbQi3znE URL [ 編集 ]

結局のところ、不動産の値段がいくらなのかで損得が決まるような気がします。現状では値段が割高なので買うと損だということですよね。
東京郊外で80�屬�4,000万円ぐらいするとは、一時期に比べてマンションは値上がりしたのですね。私がみていた４年前ごろは、同様のスペックで２３区内に普通にありました。掘り出し物なら、中央区日本橋や港区芝浦、港南あたりでもあったと思います。いずれも新築です。

不動産投資なら、年利回りで考えるのが一般的みたいです。米国でも同様のようです。
例えば、営業がシロウトを騙せるレベルとして、費用を全く考えない表面利回りで年5%としましょうか。
家賃を月20万円とれるとして、年に240万円、利回り5%なら不動産の値段は4800万円です。たぶん収支はトントンぐらいでしょうが、当初の値段を回収できる20年後ぐらいにその不動産を相場の平均以上で転売できるなら、悪くないと考える人もいるかもしれません。

多くのマンション購入者は、頭金を払った残りのローン支払額が、月々の家賃と同等のものを買ってしまうのだと思います。贅沢をしているわけですね。たぶんローン支払額と同額の家賃では住めないかもしれません。ですから、買わない方がはるかに多くの資産を築けるのでしょう。
もし同じ物件で、家賃とローン支払額が同じだったら、買った方が得というケースもあると思います。
特に、投資資金をある程度確保していれば、ローンは30年固定金利で3%で、運用期待利回りが6%だったら、レバレッジを効かせて大きく殖やすことも可能です。まあ、運用の方は、定期預金とは違って毎年コンスタントに6%とれるわけではないし、マイナスの年があったりすると思うので、複利の資産総額は単純計算のようにはうまくいかないとは思っています。

個人的に、賃貸で精神的に滅入る点は、賃貸専用物件は造りや設備のコストを極限まで削っているものがほとんどのように思えるところです。まあ、分譲マンションでも耐震偽装物件がゴロゴロしているので、五十歩百歩なのかもしれませんけど。
2007/01/26 12:49 | Gabbiano #qbIq4rIg URL [ 編集 ]

追加でまたまたすいません。
今更ながら、元記事の竹井さんのブログを読みました。

家賃20万円のマンションが7〜8000万円もしたりする場合もあるのですね！
ここまでくると、経済観念がちょっとズレているのかなと思ってしまうレベルですね。
マンションを耐久消費財として考えると、車や家具やＴＶなどを高級なもので揃える人は、同じような理屈で買ってしまうのかなあと思います。

ただし、立地が良くて広い部屋で計算上は適正な家賃だとしても、家賃が高いと借り手がなかなかみつからないので、全体相場として狭い物件とあまり変わらないぐらい安くなってしまうケースもありそうな気がします。例えば40万円の家賃を払える人って層が限られてきますよね。（これも上方硬直性というのでしょうか？）
でも自分のものになると考えると買ってしまう人が多くなるわけです。
あと、オーナーが転勤などで貸している場合は、契約期間が２年や４年限定で更新不可とか、制限がついている場合もあります。この場合は家賃が安いです。
オーナーとしては、月々のローン支払いや管理費を家賃収入である程度賄えれば助かるぐらいの感覚なのでしょうか。たぶん固定資産税までは頭に無いと思います。そのときになってボーナスでなんとかするのでしょう。東京の場合は当初５年間の減免措置もありましたし。

そういえば、以前に不動産屋さんに尋ねたとき、中古市場では売れ筋の価格帯は新築からの下落率が小さい、ちょっと上の価格帯の方が下落率が大きいと言っていました。これも市場の歪みみたいなものでしょうかね。
2007/01/26 17:05 | Gabbiano #qbIq4rIg URL [ 編集 ]

空色さん、Gabbianoさんコメントありがとうございます。これまでのアドバイスを参考にして、記事を書かせていただきました。

元記事なのですが、家賃20万円のマンションが現在価格（ローンの支払い総額ではなく）7000万円−8000万円で売られているのは何故かという考察を参考にして、このブログの記事を作成しました。このレベルの値段でマンションを購入している人は、経済合理性を無視できる資産があるか、経済合理性を判断できるファイナンシャルリテラシーがないかどちらかでしょうね。
2007/01/27 11:02 | PALCOM #- URL [ 編集 ]

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PALCOMさんのブログに何度もおじゃましてマンション購入関連の話題にコメントし...
Gabbiano Investments 2007/01/27 21:03

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