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マンション−いくらなら買うか　その４

海外投資の話から逸れていますが、海外投資に重点を置いた資産運用をするのか、国内不動産に重点を置いた資産運用にするのかは、海外投資戦略の中で決定的な意味を持つと思われますので、もう少し国内不動産について検討したいと思います。

前回までの記事で、1,500万円程度の資産があれば、購入より賃貸の方が有利（＝30年後に得られる資産が多い）であることを述べました。実際の計算では、更新料（賃貸派の支出）、修繕積立金、固定資産税、管理費（購入派の支出）など細かい項目についても検討することになるので、本質が見えにくくなるような気がします。以下、シンプルな比較によって、賃貸と購入の有利不利を検討したいと思います。

前提：
　賃貸派＝家賃月額20万円
　購入派＝5,000万円のマンションを購入
→山手線外の区内に3LDKを賃貸又は購入するケースを想定しています。居住地域によって差が生じる可能性があります。

��5,000万円の資金があり、購入派はマンションを即金で購入するケース
　賃貸派は、5,000万円を株式で30年間運用するので、5000万円の将来価値を享受できる。
　購入派は、5,000万円をマンションに投入するので、5000万円の将来価値を享受できない。購入派は、30年後に株価がゼロになる株式を購入したようなもの。
　賃貸派が支出した家賃7,200万円は、払い捨てなので、将来価値を享受的できない。
　購入派は家賃相当額を積み立てることができるので、7,200万円の将来価値を享受できる。

　結局、
　賃貸派は、5000万円の将来価値を享受できる。
　購入派は、7200万円の将来価値を享受できる。

　時間を考慮に入れると、購入派は、平均15年の価値を手に入れていることになる。

　賃貸派は、5000万円×30年の将来価値を享受できる。
　購入派は、7200万円×15年の将来価値を享受できる。

　よって、賃貸派が得といえる。

��頭金ゼロのケース
　頭金ゼロということは、所得水準が低いということなので、家賃20万円の賃貸マンションを借りたり、5000万円のローンを組むことは、現実問題として困難ですが、思考実験ですのでその点は無視することにします。

　賃貸派：将来価値は享受できない。
→運用する資産がないし、家賃は払い捨てなので将来価値は手にできない。

　購入派：将来価値は享受できない。
→本人が資産だと思っているマンションは30年後に資産価値がなくなるし、一括支払いの場合と異なり、積み立てができないので、結局、将来価値は手にできない。ただ、マンションの資産価値が残れば、購入派が有利になる。

　従って、「家賃と同額の支払いでマンションが残るからお得」という不動産屋の必殺トークは、「（あなたは貧乏父さんですよね。だったら、）家賃と同額の支払いでマンションが残るからお得」の（　　）内の台詞を付け加えて理解すべきといえるのでしょう。金持ち父さんより、貧乏父さんの数のほうが多いのですから、必ずしも必殺トークが嘘というわけではないようです。

今日のイディオム
off duty　非番で




　

　





　

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騰落率など(バニラコーク4号　2007/1/26)

PALCOMさんのブログにマンション購入に関する記事が載っています。実は私も数年前に数千万円の住宅ローンを組んで家を建てたんですけど、何とこれは66歳まで返済が続くという恐ろしいものです。正直そんなに先のことなんて分からないし、来年あたり大インフレでも起きて数千
バニラコークの投資日記 2007/01/27 21:56

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