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マンション-いくらなら買うか その5

前回までの検討で、貧乏父さんにとっては、購入が得になる可能性があるが、金持ち父さんにとっては、賃貸が得であるという結論に達しました。ただ、この結論は、単にリターンを比較しているだけなので、最終的な結論を出すにはリスクの検討もしなければなりません。意図的になのかどうかは分かりませんが、不動産関連のサイトでは、リスクの観点からの検討が抜けていることが多く、注意が必要だと思います。

マンションのリスク

①倒壊リスク-金融商品でいうと、信用リスクに相当するといえますが、災害(特に、地震)によって倒壊するリスクが無視できません。一戸建ての場合、まだ土地が残りますが、マンションの場合、亀裂が入ったたけで資産価値はなくなります。金融商品では、信用力の高い金融機関を選択したり、20銘柄以上に分散することで信用リスクは回避できるとされていますが、マンションの場合、日本のどこに建てても倒壊リスクは回避できません。

②詐欺リスク-金融詐欺も多いですが、どちらかというと、被害者にも問題がある場合が多いと思います。これに対して、不動産の詐欺は、専門家でも見抜くのが難しいので、金融詐欺と不動産詐欺のリスクは質的に異なると思います。

③流動性リスク-金融商品に比べて、不動産は売却しにくいのが現実です。投資の教科書には、流動性リスクはとってはいけないリスクと書かれているので、流動性リスクがあることは、不動産の大きな欠点だと思います。

④返済原資枯渇リスク-労働市場の変化によって、リストラや減給が当たり前になっています。賃貸に比べて、購入の場合、月々の返済を変化させるのが難しいのが現実で、労働市場が厳しくなっている現状にあっているのは賃貸の方だといえると思います。

⑤金利上昇リスク-金融商品にも金利上昇に弱いものはありますが、変動金利で多額のローンを組んでいるケースはその比ではありません。

⑥ポートフォリオ集中リスク-資産が一点集中してしまうのは、不動産購入の大きな欠点です。投資経験が豊富なほど、多額の資産を一つのアセットクラスに集中させてしまうことに躊躇するのではないでしょうか?

以上のように、リスク面を勘案すれば、購入派は圧倒的に不利だといえます。マンション-いくらなら買うか?という問いですが、いくらであっても買いたくないというのが本音です。

そうすると、リスクが非常に高くて、リターン面でも見劣りするのに何故多くの人がマンションを購入してしまうのかという疑問が生じますが、この点については、次回の記事で検討したいと思います。

今日のイディオム
see through someone or something (人又は物の)本質を見抜く

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コメント

頭金0での購入との比較ですが、マンションが途中で崩壊(火事、地震)すると借金だけが残るリスクプレミアムがのっていると思えます。
これを保険でカバーすると、賃貸派は保険金分を運用できます。(まあ賃貸でも保険必須だったりするところもあるのですが、カバー分の差で保険金に差があるでしょうと考えるとか)

ブログの内容とは直接の関係ありませんが、金持ち父さんはこんなことを言っています。

私は、不動産に投資するときにはたくさん保険をかける。ビルが火災になったりしても、そのようなリスクを保険でカバーできる。投資信託には保険は付いていない。だから、2000年に市場が暴落すると7兆ドルとも9兆ドルともいわれるお金が失われた。いま、何百万人という従業員が、損失に対して何の保険もないのに、確定拠出型年金401kに自分のお金を喜んで預けている。

http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/060714_person4.html

MAT.Nさん

火災保険と地震保険の両方に加入しなければならないとすれば、保険料は無視できなくなります。賃貸では、地震保険強制加入はありえないですので(火災と異なり、賃借人が地震発生の原因となることはあり得ない)、保険料分は運用できますね。

AKIさん
記事のご紹介ありがとうございます。金持ち父さんの記事ですが、不動産の場合にも、保険でカバーできるのは倒壊リスクだけであって、価格下落リスクまではカバーできません。不動産投資で価格下落リスクをカバーしたのはキヨサキ氏の実力であり、401k1投資で価格下落リスクをカバーできなかったのは一般投資家の実力(アメリカでも、投資経験のない一般投資家は自社株一点買いが多かった)であったと思います。

PALCOMさんへ

PALCOMさん、いつもためになる情報をありがとうござます。
主題の趣旨とは全く違う内容で申し訳ございませんが、
PALCOMさんにご意見いただければと思い質問させていただきます。
現在香港在住の既婚者です。伴侶は香港人です。
じつは結婚後も日本にそのままにしている自分名義の定期預金(400万円程)があるのですが、日本で定期預金といっても金利もすずめの涙ですし、今回それを香港に送金しこちらで運用しようかと考えています。
日本の住民票は結婚を機に抜けています。
現在海外居住者であと5年ほどすれば香港の永久居民となるわけですが、この場合、送金した記録がもちろん税務署に行くと思うのですが、資金の追跡はされることはあるのでしょうか。こちらのブログで勉強させていただきましたところ、私の立場(日本に住民票のない海外居住者)では運用で得た所得等に対する日本への納税義務は無い様なので、税務署から特に連絡はは来ないと考えているのですが。。。私の浅い理解力の範囲での考えです。PALCOMさんにこの問題に対してご解答いただければ大変助かります。お忙しい中恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。

香港居民さん

日本国非居住者でも、日本で得た所得については、日本への納税義務はありますが、預金の利子に関しては既に源泉徴収済みですので、特に税務署から追及されることはないと思います。むしろ、外国から日本に資金を戻すときのほうが課税できる可能性があるため、うるさいです。

PALCOMさん、丁寧なご回答ありがとうございました。
私の質問の仕方が悪かったため、PALCOMさんに誤解を与えたようです。。
出来るだけ簡潔に再度質問させていただきたく存じます。

香港で資産運用をした場合、私のように香港人と結婚した香港居住の非日本居住者は、香港で得た資産運用所得に対して、日本での納税義務は無いと考えてよろしいでしょうか?また、今回日本→香港へ送金するお金に関しては日本の税務署から追跡されないと考えても良いでしょうか。

ご多忙中、度々の質問申し訳ございません。
何卒よろしくお願いいたします。

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間違って管理人だけ表示を許可するになってしまいました・・・すみません。トホホ

香港で資産運用をした場合、私のように香港人と結婚した香港居住の非日本居住者は、香港で得た資産運用所得に対して、日本での納税義務は無いと考えてよろしいでしょうか?また、今回日本→香港へ送金するお金に関しては日本の税務署から追跡されないと考えても良いでしょうか。
→香港で得た利益については、日本での納税義務はありませんね。日本にある資産から得た利益(預金利子)についても、既に日本に納税してありますから、税務署から追及されることはないと思います。

不動産のリスク

マンションという不動産を保有する際のリスク解説、ありがとうございました。

「貧乏人のデイトレ 金持ちのインベスメント」(北村慶氏著)によれば、住宅ローンのできたのは1962年と、そんなに古いことではないようなので、「家は持つのが当然」という発想も捨てた方がよさそうですね。

後、住宅を購入する者が多い理由として、「日本では高齢者が住宅を借りにくい状態が続いていた」というのもあげられるのではないでしょうか(持ち家推進政策の一環でしょうか?)。アメリカでは早期から、こういう差別は禁じられていたみたいですが。

PALCOMさん、ご多忙中にかかわらず2度目のご回答ありがとうございました。


新幹線さん

コメントありがとうございます。

確かに、「日本では高齢者が住宅を借りにくい状態が続いていた」というのは、ライフステージのどこかで家を買わなければならない大きな理由の1つですね。このような年齢による差別は、法律で取り締まるべきですね。

はじめまして。たまたまここを拝見し、思わずコメントしたくなりました。
不動産オーナーから高齢者に貸したくない理由は下記のように沢山思いつきます。
・定期収入が無い場合が多く、賃料支払い能力が心配。
・部屋でお亡くなりになる恐れがあり、その場合、その部屋が次の入居者をすぐに通常賃料で入れることがまず不可能になり、収支を圧迫する。
・社会的弱者とみられ、再開発などを検討するときに、一番立ち退きでやっかいな相手になる。
・長期に亘る入居になりがちで、インフレ局面では、相場にあわせた賃料改定が難しく、その部屋の家賃が割安になり勝ち。
・上記2点で、超都心に残った築50年を越すアパートを解体したいときに、それまで数十年に亘って受け取った賃料の合計以上の立ち退き料を支払って出て頂いた相手が超高齢者という例を間近で見た。
等等、借地借家法で、かなり賃借人が手厚く保護されている状況で、不動産オーナーの上記のような気持ちがすぐに変わるとは思えません。また法律で取り締まるなら、オーナーの権利をもう少しまともに(欧米並みに)守ってもらわないと、つりあわないと思います。
なので、不動産関係者ですが、まさに自分が高齢になったときが心配で、今持ち家論者です。

詳細なコメントをいただき、ありがとうございます。

日本の場合、ご指摘のように、賃借人の権利が強すぎるという問題がありますね。

個人的には、高齢になったら現金で不動産を買えばよいのかなと思っているのですが、所有する場合も、高齢であることを理由に不利益を被ることがあるのでしょうか?

重要な問題ですので、いずれ記事本文で検討させていただきたいと思います。

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