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ローンで購入した海外不動産の税金 その2

ご質問:
私の友人が海外で家を購入しました。その際、ローンで購入した年間に支払う利子分の日本に於ける控除に関しての質問です。

現在、友人(日本人)は日本で働いておりますが、日本で収入を得た所得税から海外に住んでいた時に購入した物件の利子支払いの控除ならびに管理費を日本の税務署が認めてくれないのでしょうか?

恐れ入りますがご回答頂ければ幸いです。

回答:
日本に居住している限り、海外不動産から得た収益に限らず、海外に存在する資産(海外預金、外国株式、外国投資信託など)から得られた収益も、日本に納税する義務があります。その意味で、海外不動産も、国内不動産も特に変わるところはありません。

ご質問の海外不動産が純然たる個人用不動産で収益を生んでいないのであればともかく(年に数回、別荘として利用しているようなケース)、賃貸に出されており収益を生んでいるのであれば、住宅ローンの利子支払いや管理費など、不動産所得を計算する際に、当然経費として差し引くことができます。海外不動産をローンで購入する場合、担保設定の手続き上、ローンの貸し手も海外銀行になることが多く、その場合には、ローンの利子も外貨建てになりますが、外貨を邦貨に換算して経費を算出すればよいだけなので、特に難しいことはありません。

但し、日本への納税額を計算する場合には、経費として認められる範囲や減価償却費の計算方法などは、当然、日本の税法に基づいて計算します。従って、減価償却費は計算し直さなければならず、個人投資家にとっては、結構面倒です。

まとめますと、
①現地の税法を用いて算出した不動産所得に基づいて現地に納税する(不動産所在国が日本と租税条約を締結していれば、租税条約の不動産所得の規定に基づき、不動産所在国に第一次課税権があるのが通常)
②日本の税法を用いて算出した不動産所得に基づいて日本に納税する
③現地に納税した場合、外国税額控除が可能

いずれにしろ、以上の基礎知識を前提として、税理士その他の専門家に相談されることをお勧めいたします。また、これから海外不動産へ投資しようと考えておられる場合、専門家への相談料や信頼できる専門家を探す手間なども考慮に入れた上で、意思決定されるべきだと思います。

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