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海外移住と定期借家契約 その1

海外移住する場合、日本に「住所」がなければ、税法上、日本の非居住者となり、日本国外に源泉がある所得については日本での課税根拠がなくなります。

武富士事件の高裁判決では、日本に自宅があったことを1つの理由として、日本に「住所」があるという認定が為されました。「住所」は、法律上、生活の本拠と定義されていますが、法律知識がなくても、日本に自宅があれば、当然、「住所」という認定が為される可能性が高まることは容易に想像がつきます。

そうすると、日本の非居住者であると認定されるためには、日本にある自宅を売却するか、あるいは、初めから持ち家を購入しないのが一番よいことになります。

ただ、ある程度高齢になってから、日本に戻るとすると、日本に自宅を残したまま移住する方が安全だという考え方もあり得ます。

この場合、海外移住している間、他人に貸すということが考えられますが、日本の借地借家法は、賃借人の権利を極めて厚く保護しているので、一度自宅を貸してしまうと、半永久的に買い続けるか、あるいは、法外な立ち退き料を支払って退去してもらうか、何れにしろ、自分が日本に戻ってきたときに、すんなりと自宅を使用できるという保証はありません。

このようなトラブルを防ぐために、賃借人の権利保護が厚すぎるという批判を受けて出来た定期借家契約の制度を使用することができるかもしれません。法制度として存在するが、実際には使用が困難というケースもあるので、どの程度有効か分かりませんが、一応、知識として知っておくのがよいのではないでしょうか?簡単に条文を検討してみたいと思います。

<参照条文>
借地借家法
(定期建物賃貸借)
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。

2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする

4 第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。

5 第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する

6 前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7 第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

(取壊し予定の建物の賃貸借)
第39条
 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第30条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。

2 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。

(一時使用目的の建物の賃貸借)
第40条
 この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。

(続く)
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