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海外移住と定期借家契約 その2

定期借家契約について検討しています。

復習ですが、海外移住する場合、日本に「住所」がなければ、税法上、日本の非居住者となり、日本国外に源泉がある所得については日本での課税根拠がなくなります。この点、武富士事件の高裁判決では、日本に自宅があったことが1つの理由となって、日本に「住所」があるという認定が為されました。

従って、税金のことを考えると、日本における住所はなくしたいが、かといって、様々な理由により、住宅は売りたくないという要求が出てきます。

この要求を満たすための制度として、数年前に定期借家契約制度が出来ましたので、この制度について勉強しておくことは有用なはずです。もちろん、日本に自宅を残しつつ日本の非居住者となって節税を実現するためにできた制度ではありませんが、せっかく国が作ってくれた制度ですから、使えるものは何でも使ってしまうのが得策でしょう。

法律は単に守るだけではなく、どんどん活用していこうというのが、本ブログの立場です。

借地借家法の条文を確認しますと、以下のとおりです。

(定期建物賃貸借)
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。

「公正証書による等書面によって契約をするときに限り、・・・契約の更新がないこととする旨を定めることができる。」と規定されているだけです。要件は、意外と単純ですね。公正証書による「等」書面によって、と規定されているので、要は、書面で契約するだけで、定期借家契約を締結することが可能というわけです。公正証書で締結するまでもないということです。もちろん、公正証書で締結すれば、家賃の滞納などに対して、裁判なしに強制執行できますので、公正証書を締結することに越したことはないでしょう。

借地借家法第38条第2項には、下記の規定があります。

2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

これも所定の内容を記載した書面を交付して説明するというだけなので、大した重荷にはなりません。

最大の関門は、出口戦略ですが、口頭での立ち退き請求に応じなかったら、結局、裁判をするしかありません。金銭債務については、公正証書だけで強制執行できますが、立ち退きのような債務については、公正証書だけで強制執行することはできません。この辺りは、信頼のできる不動産屋さんと、予めよく相談しておくことが重要でしょう。

借家契約を締結できれば、家賃も入ってきますし、文句なしに非居住者になれますので、金銭面ではかなり得をすることになると思われます。





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