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不動産の所有価値と使用価値 その1

投資におけるアクティブ運用vs.パッシブ運用と同様に、不動産においても、賃貸かマイホームかという論争があります。本ブログでも、何度か取り上げてきました。

この種の問題を検討するに当たっては、賃貸料とローン支払い総額を比べて結論を求めようとすることが多く、結局のところ、人々のライフスタイルによって何ともいえないという日本人的な結論になることが多いようです。しかし、この種の決着がつきにくい争いには、単純な計算式では浮き彫りにならない本質的な問題が潜んでいることが多く、そこに気づかないと、週刊誌や雑誌に永遠のネタを提供するだけに終わってしまいます。

以下、数式に頼らずに、この問題を検討してみたいと思います。

物を購入する場合には、所有価値に着目しており、物を賃借する場合には、使用価値に着目しているといえます。価値には、マイナスの価値(リスクや管理の手間など)もあり、結局のところ、それらの価値を全て織り込んだ価格が付けられるはずなので、元来、賃貸かマイホームという議論そのものに意味はないことになります。価値が適正に見積もられるのであれば、どちらも適正な価格に落ち着くからです。

所有権を取得すれば、もちろん、その物を自由に使用することができるので、所有価値には、使用価値が完全に包含されることになります。所有価値によほど大きなマイナスの価値がなければ、所有価値>使用価値という式が成り立ち、価格が価値によって決まるとすると、マイホーム価格>賃貸価格という関係が成り立つはずです。

所有価値=使用価値+その他の価値

結局のところ、マイホーム論争というのは、その他の価値に何が含まれるか?マイホームにおけるプラスαの価格はその他の価値に見合っているのか?という問題といえます。

マイホーム消極派は、物の価値というのは、結局のところ使用価値であると考えて、その他の価値は軽視又は無視することになります。とすると、所有価値≒使用価値ということになるので、マイホーム価格≒賃貸価格になります。マイホーム消極派の頭の中には、マイホーム価格≒賃貸価格という算式があるので、所有価値>使用価値という式に基づいて求められたマイホーム価格>賃貸価格という結論に納得できないわけです。

(続く)

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コメント

選択肢が少ないのが一因だと思います

賃貸と購入を比較すると、賃貸物件の選択肢が少なすぎるという問題があります。
特に一戸建に住みたい人は、賃貸の戸建が少ないので、購入せざるを得ないという現実があります。

都市部はまだ恵まれていますが、地方で4LDKの賃貸物件を探すと希望のものはなく、賃貸か購入か比較することができません。

もちろん、その逆もあります。
「どうしても、山と海を同時に見える部屋に住みたい。」という条件で、賃貸物件しかなければ、購入を断念せざるを得ません。

賃貸か購入かという議論の前提条件は、「日常生活に支障がない程度のマンションに住みたい人」としたほうがいいと思います。

こんばんは

うさみみの場合は衝動買いですが、会社の住宅手当が薄いのが動機でもありました。
社宅に住んでいる人は住居費が格安であり、少々狭くても我慢できるだけの充分な理由があります。
会社が借り上げてくれる人も同様です。

こういう福利厚生的なものがだんだん消えているようですが、これからそれらの人がどのような選択をしていくのか楽しみです(^^♪

私も、マンションと一戸建ては分けて考えた方が良いと思います。あと、この問題を扱うときに橘玲さんが使う「叙述トリック」については機会を見て書こうと思っていました。

札幌の不動産屋日記さん、えんどうさん

おっしゃるとおり、一戸建ての場合には、選択の余地がないので、買い手の側で所有価値に着目するとか、使用価値に着目するとかいう議論の前提が崩れてしまいますね。一戸建ての場合に賃貸が少ないというのは、供給側の事情によるものなのでしょうか?

橘玲さんというのは、当然、購入否定派ですね。橘玲さんが使う叙述「トリック」には興味があります。

うさみみさん
うさみみさんのように、しっかりした資金計画をお持ちの方が短期返済で家を購入するのは問題ないと思います。私生活まで仕事を引きずりそうで嫌なので、家賃が安くても社宅には住まないでしょうね。

手動拍手一票! 続編を期待しております。

橘怜氏の話は、両者、裁定行為によって、引き分けになるという話だったと思いますが、
うさみみ様、是非、彼のトリックを指摘してください。

 私見としては、使用価値というのは鋭い着眼点だと思います。新築マンション販売業者は「家賃払っても何も残らないのはもったいない」というくどき文句をいいますが、購入でも家賃は払っているのです。
GDP統計にも出てくる帰属家賃の考え方です。
マンション購入の場合、シェルターサービスに対して、
毎月支払いしていますが、同時に自分がちょうど大家なので、同じ家賃をもらってチャラになって見えないだけです。この帰属家賃は、老朽化に伴って、18万から10万へ7万~5万円と下がってゆくのです。
これは同等サービスの中古賃貸の家賃を見ればわかることです。

マンション購入の場合には、
老朽化による使用価値の下落傾向が考慮に入れられていないと考えております。マンション購入30年ローンだとすると、ローン支払いの間は、リフォームは自由ですが、マンションは銀行の抵当に入っており、
本当に自分のものになる30年後には、日本の新築偏重、使い捨て施工のマンションでは、資産価値はほとんどないボロとなってしまいます。

新築マンション販売業者は「家賃払っても何も残らないのはもったいない」というくどき文句で売りまくるということは、彼らにとって儲かるからでしょう。新築マンションの購入が購入者にとってもお得であるという可能性もあるでしょうが、ゼロサムゲームであれば、販売業者の儲けは購入者の損になります。

もし、マンションの購入と賃貸の損得が単純な計算で明らかになるのであれば、仮に損得があったとしても、両者は裁定により同一価格の収束するはずで、購入と賃貸のどちらが得かという議論も終息するはずです。しかし、いつまで経っても議論が終息しないということは、根本的なところで概念が共有されていないまま、お互いに違う次元で議論を展開していることを推測させます。

帰属家賃についてのご指摘ありがとうございました。考えを進めていきたいと思います。

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