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不動産の所有価値と使用価値 その3 

住宅ローン方程式について検討しています。

不動産の話題になると、経済状況と絡めて持ち家が有利か、賃貸が有利かについて議論が戦わされます。消費税や住宅ローン減税、物件の瑕疵、マンションと一軒家の優劣なども、週刊誌でよく見かけるテーマです。

しかし、本シリーズで検討したいのは、そういう経済状況や政策、さらには個人の価値観によって結論が変わり得るテーマではなく、持ち家と賃貸の本質的な違いについてです。この点に関しては予め強調しておく必要があるかもしれません。

一般に、持ち家と賃貸は、全く別の居住形態と考えられていると思います。賃貸から持ち家になると、一国一城の主などとおだてられ、本人もその気になりがちです。賃貸から持ち家になった状態は、サラリーマンが独立して社長になったようなもので、労働者と資本家が全く別の階級であるように、賃貸と持ち家は別物なのだという考え方です。

これに対して、青三さんからいただいたコメントによりますと、持ち家も家賃を支払っているのだそうです。GDP統計において(GDPのかさ上げのために?)使用されている帰属家賃の考え方です。GOOGLEで帰属家賃を検討してみると、かなり専門的なサイトが上位にランクされており、一般的な用語ではないようです。また、帰属家賃の考え方は、持ち家の所有者が自分自身に家賃を支払う(いわば、バーチャルな家賃)というものなので、分かりにくいものです。投資をしている人は理解しやすいかもしれませんが、「抽象的でよく分からない」、「無理にバーチャルな家賃を想定する意味が分からない」、「賃貸人と賃借人が同一であるような契約は存続できない」などと考える方が多いと思われます。

しかし、持ち家と賃貸の差を考えるときに、帰属家賃の概念を応用することは、非常に重要と考えられます。持ち家も賃貸の要素を含んでいるという考え方は、持ち家と賃貸は全く別個の居住形態であるという考え方に根本的な修正を迫るものだからです。

帰属家賃の考え方
賃貸人(大家)=A、賃借人=A
「賃借人としてのA」が「賃貸人としてのA」に家賃を払う
・ 長所=持ち家といえども家賃を払っており、持ち家にも賃貸の要素が含まれていることを明らかにすることにより、持ち家概念の再構築を促す
・ 短所=バーチャルな契約を想定するので、直感的に理解しにくい

帰属家賃概念が有用としても、持ち家の所有者が自分自身に家賃を支払うことは、現実世界ではあり得ませんので、帰属家賃の考え方を基礎としつつ、より現実的なモデルを作ってみたいと思います。

(続く)
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