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不動産の所有価値と使用価値 その4

不動産について検討しています。

サブプライムローン問題に端を発した金融危機で世界は右往左往していますが、サブプライムローンという用語そのものがおかしいのではないかと感想を持っています。「ローンという選択肢以外にないという時点で既にプライムでないのではないか?」ということです。自己のリスク許容度を甘めに見積もらないためにも、このくらいシビアに考えておいた方が身のためかもしれません。

不動産に関して論点整理をすると、
① 賃貸か、持ち家か?

② 持ち家として、現金一括か、ローンか?

③ローンで持ち家として、ローン返済を優先するか、並行して投資をするか?

基本的にはこの順序で考えていくことになると思います。現金一括で不動産を購入するということは購入時全額繰上げ返済であるとすれば、②と③は質的には同じ論点といえるのかもしれません。実際問題としては、現金一括での購入が難しいことが多く、論点②は飛ばして、①→③の順序で考えていくことが多いのでしょう。

不動産に関しては、いくつかコメントとトラックバックをいただきましたが、dolphinさんのコメントは論点①、106さんのコメントは論点②、レバレッジ君さんのトラックバックは論点③、札幌の不動産屋日記さんのコメントはどの論点にも該当しないということになります。

思考順序として、まず論点①を考察するのが正しいと思われます。

前回までの復習
帰属家賃概念=持ち家も自分で自分に家を貸していると考える
長所=既存の持ち家概念に再構成を迫る
短所=バーチャルな賃貸借契約を想定するので直感的に把握しにくい

自分で自分に家を貸しているという状態は、事実上も、法律上もあり得ません。とすると、帰属家賃概念も、学問上の話に過ぎないということになりそうです。しかし、次のようなモデルを考えてみることは可能だと思います。

帰属家賃概念が想定するモデル
AはAにA所有の不動産を賃貸している
→自己賃貸借はあり得ない

しかし、
①AはXからX所有の不動産を賃借している。
②AはXにA所有の不動産を賃貸している。
という状態(賃借賃貸両建てモデル)は、事実上も、法律上も可能です。

お金の流れは、
賃借人としてのA→賃貸人としてのX→賃借人としてのX→賃貸人としてのA

結局、Xを介してAのところに戻ってくるので、Aはお金を支払う必要はありません。

Aは自己所有の不動産をXに賃貸しているので、自己所有の不動産の使用価値を享受できていませんが、代わりにX所有の不動産を賃借しているので、AX両人の不動産が同一価値であるとすれば、結局のところ、自己所有の不動産の使用価値を享受しているのと同じことです。

賃借賃貸両建てモデルをグロスで見れば、家賃を支払わずに自己所有の不動産の使用価値を享受していることになり、これは、自己所有の不動産に自分で住んでいる状態と経済的に等価であるといえます。

(続く)

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