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住宅ローン破綻の実例研究 その1

預金王さんのブログに、住宅ローン破綻の実例記事(MONEYzine、はみ出し銀行マンの投資相談室Vol.19)が引用されていました。

「賃貸か?持ち家か?」という話題で盛り上がることが多いですが、本来は、即金で持ち家を購入するだけの資力がある方が、「賃貸を続けるのか?即金で持ち家を購入するのか?」という問いであるべきだと思います。木村剛氏の著作「投資戦略の発想法」に忠実に従うのであれば、10年以上のローンで持ち家を購入するというのは選択肢に存在しません。

「家は借りるべきです。買うべきではありません。もともと家を持っている人、親から家を承継する人、お金持ちで家一軒を全額即金で買える人は、もちろん別です。」
(投資戦略の発想法(初版)p.107より)

預金王さんから、「借金して投資をするというのは、いかがなものでしょうか?」というコメントをいただきましたが、この問いについて考えるために、前段階の問題として、「そもそも借金までして家を持つというのは、いかがなものでしょうか?」という問いについて考えてみたいと思います。

冒頭の記事(2009年3月16日付け)によれば、「2年半前に4900万円でマンションを購入しました。うち4200万円は銀行ローンです。当時は大手電機メーカーに勤めていたため、かなり好条件で借りることができました。でもその後、転職した先の新興企業が業績不振に陥り、大幅給与ダウンとなってしまったのです。年収はマンション購入当初の税込み850万円から400万円弱へと激減しました。毎月の返済額は22万円、ボーナス月は48万円。パート勤務の家内の収入とあわせてもどうしても足りません。このまま家を銀行に取られてしまうのでしょうか。(39歳・男性 IT関連企業勤務)」

このまま景気が悪化し続けたら、こういう日本版サブプライム問題ともいうべき事案が続出するのでしょう。色々と指摘したい点はありますが、住宅購入時の年齢が36歳であり、マンション購入当初の年収が税込み850万円であったらしいので、頭金が700万円というのは少なすぎると思います。

投資ブログを書かれている方には、60歳までに1億円を貯めることを目標とされている方が多いわけですが、その場合、35歳時点での資産目標は3,000万円になるのではないかと思います。この3,000万円をミドルリスクの運用で7,000万円に増やし、残り25年間、毎月10万円ずつ貯金し続ければ1億円になります。退職金制度はなくなると思った方が無難でしょう。

記事の実例では、頭金700万円が貯蓄の全額ではないにしても、35歳時点での資産目標は3,000万円をクリアしていなかったことは明白でしょう。そして、その理由も明白です。「収入の割りに支出が多すぎる。すなわち、贅沢しすぎである。」ということです。

(続く)
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コメント

こんばんわ いつもいろいろと考えさせられる
内容です。
私の友人もほぼ同じ(もしかしたら同じ会社?w)
ような
境遇の人がおります。彼は転職しておりませんが、
いま残業規制等により年収が850万→700万程度に
なりそうです。
ローンは4800万です(頭金100万)
年齢は36歳で子供が来年小学校というところで
嫁さんは専業主婦です。
話を聞くと嫁が財布を管理していて旦那は全然
把握できていないようですが、転職することも
出来ず 会社にいいように振り回されるだけに
なって 家計もかなり窮屈なようです。もちろん
マシなほうでしょうが、「人生の大半を家の
ローンの返済にきりもみしながら生きてる」
姿を見て どうなのかな?と思っていました。
(もちろん 幸せは他にもあるでしょうが)

返済リスクが高いような借金はすべきではないと
いうのが持論です。

しかし 買う人からすると家賃10万以上払うなら
持ち家にローンを払いたいという心理が強いよう
です。

とても示唆に富むお話ですね。

大変大雑把な試算で恐縮ですが(自信なし)、

4900万円のマンションを買うのにかかるコストは、

①4200万円のローンに対して1000~1500万円程度の利子
②管理費、修繕積立金、固定資産税に年間40万円、耐用年数40年とすると1600万円

合計7500万~8000万円くらいかかるのではないでしょうか。

頭金が700万円しかなく、30代後半で、年収850万円のサラリーマンにとっては、家にこれだけのお金をかけるのは確かにぜいたくといえそうです。

なお、60歳で金融資産1億円に達するには、利回り3%の想定においては、22歳からの38年間に毎月12万円を積み立てる必要があります。

同様に利回り3%の想定において、22歳から35歳までの13年間に毎月12万円を積み立てた場合、2300万円ちょっとになります。
(「みんなの投資」サイト参照)

このあたりが一つの目安なのではないでしょうか。

龍王さん

頭金100万円で、4,800万円のローンというのは、返済が大変そうですね。転職することもできず、今の会社にい続けるしかないのでしょうが、昨今の経済状態だと、今の会社が居続けさせてくれる保証はないですしね。でも、日本では、ご友人のような方が多数派のようです。

106さん
コメントありがとうございます。実例は、やはり迫力がありますね。この実例では、自発的転職による減収ですが、強制的な減収もあり得ますので、無理なローンを組むのは危険だと思われます。実例では、月の返済額が26万円ですが、仮に転職による減収がなくても無謀なのではないでしょうか?

PALCOMさん

ご指摘のとおり、説例の夫婦は30台後半で700万円しか頭金を払えず、しかもローンの支払いに困窮しているわけですから、
>「収入の割りに支出が多すぎる。すなわち、贅沢しすぎである。」
ということでしょうね。


850万円の収入を30代後半から60歳まで維持できるのであれば、4900万円のマンションを買うのも可能と思いますが、それでも今後の手取り収入の過半をマンションに突っ込むという覚悟が必要であり、かなりのリスクを背負っているといえるでしょうね。

しかもマンション購入の恐ろしいところは、買って売ったら基本的に大損する、というところです(特に新築マンションを購入した場合)。

特に将来の収入が減る可能性のある人は、賃貸にしておいて住居費のを変動可能性を確保しておくのがいいのではないかと思います。

木村氏の

>家は借りるべきです。買うべきではありません。もともと家を持っている人、親から家を承継する人、お金持ちで家一軒を全額即金で買える人は、もちろん別です。

には基本的に賛成です。
彼はあえて極端な言い方をしたのでしょうが、本質をついていると思います。

106さん

850万円の収入を30代後半から60歳まで維持できるのであれば、4900万円のマンションを買うのも可能と思いますが、それでも今後の手取り収入の過半をマンションに突っ込むという覚悟が必要であり、かなりのリスクを背負っているといえるでしょうね。
→仮に転職による減収がなくても相当なリスクを背負っているといえますね。手取り収入の過半をマンションに突っ込みながら、教育資金や老後資金を捻出していかなければならないのですから、相当に家計の運営は苦しくなりそうです。

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