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節約する-家賃を下げる その2

lazyさんから、本ブログの以前の記事を読んで、家賃の引き下げに成功したというコメントをいただきました。過去の記事も読んでいただいているというのは嬉しいことです。

過去の記事は、借地借家法32条の借賃増減請求権を行使して、家賃の引き下げを試みようという趣旨の記事です。失敗しても家賃は据え置かれるだけなので、リスクはほとんどなく、やってみる価値はあるのではないでしょうか?

Lazyさんのブログによりますと、「ネットで調べた近隣の不動産物件の相場をチェックそれらを一覧にして平米あたりの家賃を出しました。私が借りている物件は一割ほど高かったので、その旨を文書にし、借地借家法の32条をコピペして貼り付け
 参考資料を添え 減額請求してみました。
結果きっちり1割減額となりましたo(*^▽^*)o」とのことです。

私がこの方法を使用して減額請求に成功したのは、バブル経済崩壊から5年後くらいのことで、「経済事情の変動」という要件が認められやすかったですが、「経済事情の変動」がなくても、条文上、「近傍同種の建物の借賃に比較して」不相当となったことを理由として、減額請求が認められる可能性はあります。

lazyさんが減額に成功したのは、「近隣の不動産物件の相場をチェックそれらを一覧にして平米あたりの家賃を出す」など、きっちり準備して、実行に移したことだと思います。lazyさんご指摘のように、「準備と実行力」が節約の要ですね。

ところで、lazyさんは、大家でもあるそうで、大家さんとしての立場で、この種の減額請求が頻発した場合を懸念されています。うーん、そのとおりですね。でも、借地借家法をきっちり読んでいる賃借人や労働基準法を熟知している労働者というのは、意外に少ないので、こういう法律に基づく請求が頻発する可能性は少ないのかもしれません。減額請求の要件を満たしていることの証明責任は、賃借人の側にあるので、請求を受けた大家さんが突っぱねてしまえば、後は裁判で決着をつけることになるのでしょう。

不動産知識を活用して、店子としては減額請求しつつ、大家としては減額請求を突っぱねるというのは、信義にもとるのでしょうか?個人的には、きっちり「準備と実行」をした者が利益を得るのは、別に問題がないように思います。

もう一度条文を読んで気がつきましたが、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には」、大家さんから増額請求できないにも関わらず、「一定の期間建物の借賃を減額しない旨の特約がある場合」には、店子からの減額請求は可能なんですね。もちろん、請求が認められるかどうかは分かりませんが。

労働基準法や借地借家法は、法律上弱者と考えられている労働者や賃借人を保護する法律なので、一度は読んでおくべきでしょう。私がアパートを出るときにサインした書類には、「法律の専門家と思われる」という備考が記載されていましたが、それだけ、こういう法律を活用している人が少ないということなのでしょう。

(借賃増減請求権)
 第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

関連記事:節約する-家賃を下げる

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コメント

>不動産知識を活用して、店子としては減額請求しつ
>つ大家としては減額請求を突っぱねるというのは、
>信義にもとるのでしょうか?

取り上げていただきありがとうございます m(_ _)m 
lazyです。上記に関しては悩ましいところですが、今のところ大家としては相場並みの賃料しか取っていないので 「ま、いいか!」と放置を決め込んでいます。
今後とも参考にさせていただきます。

lazyさん

コメントありがとうございます。更新料無効判決が出たようですね。私のブログは、不動産投資ブログではなく、専ら借りる側の立場で不動産問題を検討しているのですが、デフレが続けば、こういう類の訴訟も出てくるのは仕方がないですね。大家さんとしての立場から、更新料はどのようにお考えですか?

大家の立場としては更新料を頂いておりません(地域によって違うのでしょうが)。「更新料」について 法的には私も問題あると思います。借り手として「払え!」と言われれば反発するでしょうし、貸し手として「払わない!」と言われれば 「ああ、そうですね!」というスタンスです。
今回の件とは関係ないかもしれませんが、今後の不動産投資ではネット利回りの悪化は避けられないと思います。

PALCOMさん
いつもお世話になってます。リンクはらせて頂きました。よろしければ相互リンクお願いいたします。

参考になりました

PALCOMさん初めまして。吊られた男さんのブログから検索してたどりつきました、doriaと申します。私もちょっと前に家賃減額の交渉をしたのですが、借地借家法32条のようなものがあるとは全く知りませんでした。とても参考になりました。これからもちょくちょくのぞかせていただきます。

私も要求、通りました!

家賃減額請求、通りました。ありがとうございました!つい最近、不動産屋のHP、数社で、同じアパートの同じ間取りの別の部屋がかなり安く貸し出されていることを発見。勿論、今、秋ですから、転勤シーズンではない、閑散期。需要が無いからかもしれません。不況だから下げたことも一因かもしれません。ところで”近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは・・・”を説明するのに同程度の広さの部屋で、築浅、より駅近、より最新設備(シャワードレッサー、オール電化、ウォシュレットとか)等々、より条件の良いものが今、借りている部屋と同じ値段で貸し出されている2例を減額請求書に添付して送りました。結果、小生が借りている(契約している)家賃とこの秋のディスカウント価格の丁度、中間の値段で値下げ決着をみました。

PALCOMさんが説明している項目に付け加えるとするならば、日頃から自分の借りているアパートの家賃、春(繁忙期)と秋(閑散期)、両方をウォッチ(HPを打ち出して記録、保存)するのがよいと思います。家賃の上下動は季節性もあると思われるからです。秋に提示される家賃は、大家としても空きにするよりはマシ。原価スレスレ?原価割れ?この値段まで値下げ交渉するのは難しいかもしれません。春と秋の家賃の間に交渉が着地する可能性が高いのではと推察しています、今回の交渉から。

ところで小生もlazyさんと同様、店子でもあり大家でもありますから心境は複雑です。と言っても、不動産経営(投資)などと言う代物ではありませんが。空き家となった実家を親しい知人に、敷金、礼金、更新料無しで貸しているだけですから。まあ、田舎の持ちつ持たれつ、近所付き合いの延長線上ですが。

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