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更新料無効判決について

先日の記事で、賃借人から賃貸人への借賃減額請求権について検討しました。本ブログでは、基本的に、居住目的での不動産の所有を勧めていないので、賃借人にとって有利な制度をご紹介するように努めています。デフレで給料は増えないとすると、投資の種銭を貯めるには、家賃を下げるのが最も有効と思われます。都会暮らしで、支出に占める家賃の割合が高ければなおさらです。

不動産賃貸借においては、敷金、礼金、更新料、退去時の修繕費など、賃借人にとって不利益且つ不明朗な制度が幾つかあります。このうち、更新料は無効であるという判決が出て波紋を呼んでいるそうです。ブログを検索してみると、「100万戸に与える判決の衝撃度」という記事が見つかりました。個別の契約ではなく、全ての契約について更新料は無効という趣旨の判決なのでしょうか?少し調べてみた限りでは、更新料を払ってからすぐに退去せざるを得なくなった賃借人が起こした訴えのようで、このようなケースでは、更新料を払いたくないという気持ちは分かります。

一方で、賃貸人の立場からすると、かなりの痛手と思われ、更新料問題を考える会のホームページでは、判決を手厳しく批判しております。

そもそも、更新料を要求する理由がどこにあり、それが正当な理由なのかが問題になると思われますが、どうなのでしょうか?同会のホームページには、「更新料は各契約において、借主に対し契約条件の一つとして説明され、借主は更新料条件を承知のうえで物件を選択しているのであって、消費者たる借主の保護に欠けるところはない。他方、更新料の有効性の判断にあたっては、契約を信頼して借主に物件を引き渡し、更新料を収入として受領している事業者たる貸主の事情も考慮されるべきである。 」という意見が掲載されていますが、情報の非対称性や選択肢の有無まで考慮すれば、「承知のうえで物件を選択しているのであって、消費者たる借主の保護に欠けるところはない。」という主張はどうかと思います。「承知のうえで物件を選択している」ので、「借主の保護は不要だ」という立論を認めれば、消費者保護法制は不要ということになりそうです。

何れにしろ、賃貸人にとって、更新料制度が必要な理由を説得的に示す必要があると思われます。

不労所得の代表格のように言われる家賃収入ですが、不動産投資も楽ではないようです。
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コメント

敷金等は貸し手側のリスクヘッジだったわけですが、今後は家賃保証会社などでヘッジするしかなくなるでしょう。つい最近、家賃保証会社が共同で信用情報組織を作って滞納者の情報を共有するというニュースがあったばかりです。この動きは頓挫したようですが、賃借人に対する審査は今後ますます厳しくなると予想しています。

家賃以外に様々な名目で課される料金は、廃止される方向で動くのでしょうね。一方で、賃借人の過剰保護の問題もあります。家賃を支払わない店子は、民事裁判でなく、警察力で追い出せるようにすべきだと思います。

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